קיימות 3 גישות שניתן לנקוט בהם לצורך הערכת שווי נכס, והן:
גישת "ההשוואה":
בגישה זו נקבע שווי השוק בהתבסס על עסקאות מכר של נכסים דומים ככל הניתן בסביבת הנכס המוערך, תוך ביצוע התאמות למאפיינים המיוחדים של הנכס נשוא השומה.
מדובר בגישה הנפוצה ביותר לאומדן שווי נכסים למגורים, מסחריים, משרדים, תעשיה, מלאכה וחניות.
גישת "היוון ההכנסות"
מבוססת על היוון הרווח התפעולי (לפני מס) המתקבל מהנכס מדמי – שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק תוך ביצוע התאמות לנכס הרלוונטי. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים סטנדרטיים כגון בנייני מסחר ומשרדים.
דוגמה לשימוש בגישה זו:
חנות בשטח 30 מ"ר מניבה 6,000 ש"ח בחודש, 72,000 ש"ח בשנה (ללא מע"מ).
שיעור התשואה הנדרש בנכסים דומים הוא 6.8% בשנה.
שווי החנות יהיה 6.8%/ 72,000, כ- 1,060,000 ש"ח.
חשוב בנוגע לשיעור ההיוון:
שיעור ההיוון נקבע לפי רמת הסיכון, ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, משקיע ידרוש תשואה גבוהה יותר. גם במקרה המתואר- שיעור התשואה (6.8%) משקף למעשה את התשואה אותה ידרוש משכיר בהתחשב בכל מאפייני הסיכון הקיימים לרבות פחת בנכס, הוצאות הקשורות בהתקשרות עם שוכרים, סוג השוכר ואפשרות אי תפוסה בנכס.
בנכסים המאופיינים ברמת סיכון גבוהה יותר יוסיף השמאי לשיעור התשואה הנדרש תוספת בצורה שתשקף את רמת הסיכון הגבוהה יותר ותפחית את שווי הנכס.
גישת "העלות":
משמשת בעיקר לצורך הערכת שווי קרקע ריקה / זכויות בניה.
הגישה הזו מדמה למעשה את חשיבת השוק מצד היזם ומפרקת את 4 מרכיבי העלות של נכס המקרקעין:
א. קרקע – שווי הקרקע כריקה ופנויה.
ב. עלויות הבניה – סך העלויות להקמת הנכס (ישירות + עקיפות).
ג. מרכיב היזמות – הרווח אותו דורש יזם על הסיכון בו נשא על מנת להקים את פרויקט. ד. מע"מ – בנכסים פרטיים יש לנכות מע"מ.
דוגמה קטנה תהיה:
שווי דירת מגורים בשטח 100 מ"ר בפרויקט חדש – 3,000,000 ש"ח.
בהפחתת מרכיב המע"מ הנדרש (17%) – 2,564,100 ש"ח.
בהפחתת מרכיב היזמות הנדרש (20%) – 2,136,750 ש"ח.
עלות בניית הדירה לפי 9,500 / מ"ר – 950,000 ש"ח.
שווי מרכיב הקרקע של דירת המגורים – 1,187,000 ש"ח ללא מע"מ במעוגל.
שילוב ושכלול גישות השומה:
יתכן שבמקרים מסוימים שיהיה צורך בשימוש של יותר מגישת שומה אחת ושכלול התוצאות המתקבלות בכל אחת מגישות השומה יהיה בהתאם להחלטת השמאי.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
