היטל השבחה הינו תשלום המוטל על ידי הועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגין השבחה של מקרקעין, כתוצאה מאישור תכנית בניין עיר, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
זכויות בניה בנכס מקרקעין נגזרות מתב"ע (תכנית בנין עיר) ולעיתים גם מתמ"א (תכנית מתאר ארצית) המאפשרת בינוי בהיקף מסוים.
התכניות האלו קובעות את היקף זכויות הבניה בכל מגרש ומגרש. כאשר מאושרת תב"ע חדשה אשר "השביחה" את הנכס בתקופת הבעלות, הוועדה המקומית תגבה תשלום בגין אותה השבחה שנוצרה.
כמה נשלם בגין היטל השבחה?
התשלום לוועדה המקומית יהיה מחצית משווי זכויות הבניה החדשות שאושרו.
מי חייב בתשלום היטל ההשבחה?
החייב בתשלום יהיה על מי שהיה הבעלים/חוכר לדורות/בר רשות של המקרקעין במועד אישור התכנית.
מתי תעלה דרישה לתשלום היטל השבחה?
דרישת תשלום היטל השבחה תעלה כאשר אני "מממש" את זכויות הבניה בנכס.
מהו ה"מועד הקובע" וערכי השווי בהם משתמשים לחישוב היטל ההשבחה?
– מועד קובע לתכנית – הינו התאריך שבה אושרה התכנית + 15 ימים, ערכי השווי בהם יעשה שימוש לחישוב היטל ההשבחה יהיו ערכי השווי שהיו במועד הקובע.
לדוגמא: תב"ע אושרה בשנת 2010 ואני מממש את זכויות הבניה מאותה תב"ע בשנת 2020, ערכי השווי בהם יעשה שימוש לחישוב היטל ההשבחה יהיו משנת 2010 ולא משנת 2020.
– מועד קובע להקלה – יהיה יום אישור ההקלה ע"י הוועדה המקומית, ערכי השווי בהם יעשה שימוש לחישוב היטל ההשבחה יהיו ערכי השווי ביום אישור ההקלה.
– מועד קובע לשימוש חורג, במקרה זה יתכנו שני מקרים:
- שימוש חורג מתכנית – יהיה יום אישור השימוש החורג ע"י הוועדה המקומית, ערכי השווי בהם יעשה שימוש לחישוב היטל ההשבחה יהיו ערכי השווי ביום אישור השימוש החורג.
- שימוש חורג מהיתר – יתכן כי לא יחול היטל השבחה, אך אם כן חל יהיה יום אישור התכנית שנתנה את הזכויות ע"י הוועדה המקומית, ערכי השווי בהם יעשה שימוש לחישוב היטל ההשבחה יהיו ערכי השווי ביום אישור התכנית.
מימוש זכויות בניה יכול שיהיה אחת מהבאים:
– העברת זכויות במקרקעין בתמורה או שלא בתמורה, למעט העברה מכוח דין (צו בית משפט, ירושה) או העברה ללא תמורה מאדם לקרובו (לפי החוק קרוב הוא אחד מאלה: בן זוג, הורה, סבא/סבתא, ילד, ילד של בן הזוג, אח/אחות ובני זוגם).
– קבלת היתר בניה שניתן היה לקבל בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג.
– התחלת שימוש במקרקעין בהתאם לשימוש חדש שאושר בתב"ע החדשה.
– פניה יזומה לוועדה המקומית לבירור צפי החיוב שעתיד לחול עליי בגין היטל השבחה מפעילה את תקופת ההתיישנות לעניין ערר על החיוב בהיטל השבחה שהינו 45 ימים מיום קבלת השומה.
מהו מימוש חלקי ומימוש מלא בהיתר בניה?
ככל וקיימות זכויות בניה נוספות בנכס, ייתכן שבמימוש בעת הוצאת היתר בניה לא ינוצלו כל זכויות הבניה אשר ניתנו ע”י אחת או יותר מהתכניות המשביחות.
במידה ויבקשו לנצל בהיתר רק חלק מהזכויות הנוספות בנכס, היטל ההשבחה ייגבה בהתאם לפי השיעור היחסי של מימוש הזכויות (מימוש חלקי).
ובמידה ובעת הוצאת ההיתר ינצלו כל זכויות הבניה הנוספות הקיימות מתוקף התכניות המשביחות, ייגבה היטל ההשבחה על מלוא הזכויות (מימוש מלא).
רביות והצמדות שחלות על תשלום היטל השבחה:
– הצמדה – תחול מיום אישורה של התכנית ועד יום מימוש התכנית. ההצמדה תהיה לפי מדד המחירים לצרכן או לפי מדד תשומות הבניה – הנמוך מבניהם.
– ריבית – תחול מיום מימוש התכנית ועד ליום בו בוצע התשלום בפועל. הריבית אשר תוטל הינה 6% שנתי, בחישוב חודשי ריבית של 0.5% לחודש.
דוגמה לתוספת זכויות בניה בגין תב"ע חדשה שאושרה:
בשנת 2010 רכשתי מגרש שעליו בנוי בית צמוד קרקע בעיר ראשון לציון.
על המגרש חלה תב"ע ישנה המאפשרת לבנות בית מגורים בשטח 150 מ"ר.
בשנת 2018, אושרה תב"ע חדשה המאפשרת לבנות על המגרש שלי בית מגורים בשטח 250 מ"ר.
כעת ניתן לבנות בית מגורים גדול יותר על המגרש ולפיכך – השווי שלו עלה.
במקרה שכזה הוועדה המקומית דורשת ממני תשלום היטל השבחה של 50% מעליית השווי נכון לשנת 2018 – מועד אישור התכנית המשביחה.
במקרה שבנדון – 50% משווי של 100 מ"ר זכויות בניה חדשות נכון לשנת 2018.
האמור אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או שמאי ומובא להתרשמות בלבד.
כמו כן, זהו מידע מתומצת ואין להסתמך עליו.
