יש צורך לבצע הערכה שווי בעת ביצוע עסקאות ופעולות שונות בנדל"ן – קנייה, מכירה, או בעת בקשת הלוואת משכנתא במוסד פיננסי. הערכת שווי יכולה להיות למגוון רחב של נכסים, ביניהם: דירת מגורים, צמוד קרקע, משרדים, מסחר, מלונאות, אחסנה או קרקעות.
הערכת שווי לפני רכישה או מכירה של נכס מקרקעין תסייע בבדיקת כדאיות העסקה ותגלה את כל המידע שצריך לדעת על הנכס.
קימות מספר גישות להערכת נכס מקרקעין ששמאי המקרקעין עשוי להעריך את הנכס באמצעותן, והן:
גישת ההשוואה – גישת ההשוואה מתבססת על ניתוח עסקאות לנכסים דומים בסביבה וביצוע התאמות להבדלים בין הנכס הנישום לבין נכסי ההשוואה. גישת ההשוואה רווחת במיוחד בשומת נכסי מגורים.
גישת היוון ההכנסות או הגישה הכלכלית – מבוססת על היוון תזרים ההכנסות שמפיק הנכס מדמי-שכירות, לפי שיעור תשואה המקובל בנכסים דומים בשוק. גישה זו מקובלת בעיקר בנכסים מניבים כגון בנייני משרדים.
גישת העלות – מתבססת על סכמה של כל מרכיבי השווי של הנכס: שווי הקרקע ושווי מופחת של המבנה. בהערכת הפחת יש להתייחס לא רק לפחת פיזי, אלא גם לפחת כלכלי או פחת פונקציונלי הנובע מאי התאמתו של המבנה לסביבה, או לסטנדרטים מקובלים בבנייה כיום. היא תיושם בנכסים לגביהם לא קיימות עסקאות להשוואה וגם לא תזרים הכנסות.
הערכת שווי שמאית מהווה מסמך הכולל בדיקות מקיפות של הנכס על כלל היבטיו, ובין היתר:
תיאור של הנכס וסביבתו, סקירה של המצב המשפטי, בדיקת המצב הקנייני, עיון בתיק בניין ומצב רישוי של הנכס, מצב תכנוני ואיתור זכויות בניה נוספות ולבסוף בערכת שווי של הנכס בשוק החופשי.
